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编辑于 2021-06-14 15:13
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北京刚需首房首贷买房记录(三)--朝阳区


本篇是刚需买房系列的第三篇文章,第一篇写的丰台,第二篇写的大兴,第三篇是城六区的另一个大区——朝阳区。

这次去看朝阳的时候,我换了个中介,不由得觉得太明智了。

你想看哪个区域,一定要找那个区域的经纪人,因为他对那边比较了解,而且和片区内门店的经纪人很熟,介绍的也比较详细。其他区域的经纪人只能对大方向的发展有一点了解,具体到某个小区,他就不知道了。选经纪人,最好选五年以上从业经验的,能在这个行业里待五年以上的,都是有实力的。很多业务能力不行的,零底薪干不下去,早早转行了。

我们的看房路线是丰台→大兴→朝阳→石景山→昌平→亦庄→通州。

这次沿着八通线,传媒大学、双桥、管庄看附近的两居室。再往东走就是通州了,还没去看。再往西走就进五环 ,五环内都很贵。这个区域唯一的利好,就是一号线和八通线贯通了。

但是这个区域的发展非常受限,升值空间不大。

一个原因是在五坏外,高碑店在五环内,双桥、管庄在五环外,高碑店比这一块贵了很多很多。

另一个原因是在朝阳和通州的交界处,不属于朝阳区的核心区域,朝阳优先发展自己的核心区域。当然,这一区域能不能吃到通州的福利?我感觉也是很难的。

我的买房需求如下:
总价300-400万之间。
必须靠近地铁,一公里以内。因为没有车,只能依靠公共交通,地铁房总比非地铁房升值的希望和概率更大一些。
朝向:朝南或朝东均可,南北通透最佳。
不要求学区,周围有公立幼儿园和小学就好。
不考虑大一居,不考虑一居改两居,只考虑标准两居室。
不考虑顶层,一层可以考虑。

我的看房顺序是:京通苑→金隅康惠园→双惠小区→电建南苑→定福庄西街。

1.京通苑

京通苑是我来朝阳看的第一个小区。这是一个非常大的社区,一共有28栋楼。分内环和外环,内环是人车分流的,都是大户型,不符合我们的预算;外环不是人车分流的。

小区里有几栋六层的板楼是回迁房,其他的都是24层的塔楼。

小区平面图塔楼板楼

这个小区的板楼、塔楼我都看了。这种很大的社区,卖房的时候,如果想更快卖出去,得降低一些价格,当然优势就是买的时候,容易淘到笋盘。

小区内有公里的幼儿园,一级示范园,京通幼儿园,公立小学是二外附小。送孩子上学很方便。

我看了好几套,挑出三套代表性强的介绍一下。

第一套是63平的房子,96年的板楼,客厅极小,家里来客人是转不开身的。当然,总价很低,报价325,适合预算低且要求两居室的。

第二套是98年的房子,是24层的塔楼,房子在较低的楼层,建筑面积72平,总价340W。公摊很小,得房率很高。客厅比较大,两个卧室也不小。如果能改造下,把厨房敲掉,阳台改成厨房就更好了(能不能敲掉,存疑)。

第三套也是98年的塔楼,建筑面积83平,总价380W,公摊也不大。这个户型是我们比较中意的,各功能间面积分配合理,采光还行。唯一的缺陷就是沙发和电视不好摆放,因为两面墙错开了,电视不能放在中间。

京通苑的户型没有特别好的,挑出来的就这套还不错。

最后总结一下优缺点。

优点:

1.最大的优点是小区内有公立幼儿园和小学,送小孩上学非常方便;

2.离地铁站很近,距离管庄地铁站500-600米;

3.生活配套成熟,有商圈、大小超市、游泳馆、足球场等设施,居住体验好;

4.小区的标准两居室价格在320-380,选择多,预算低的可以考虑。

缺点:

1.这个小区户型大多都不太好,采光是个问题;

2.去地铁站需要经过一个转盘,有人行道,但是没有红绿灯;

3.位置超过五环了,并且在朝阳和通州交界处,升值潜力不足,涨势基本随大盘;

4.这个小区有飞机飞过,声音有点大,不过这种细节中的细节,我不太在意。我更在意核心的问题。

最后说一个题外话:刚到小区里面,要看第一个房子的时候,被物业拦住了,他说7楼着火了,不要上去,然后我们先看了其他楼栋的房子,最后走的时候,消防员还在守着。塔楼,尤其是高层的塔楼,人口密度太大了,安全性确实不足。

2.金隅康惠园

金隅康惠园有三号院,一号院距离双桥地铁站最远,有1.4公里,三号院距离双桥地铁站700米,但是贵很多,或者有很高的税。小区非常新,2010年的房子,9层的板楼。满五唯一但不是商品房,是个两限房,转商至少需要27万。

我看的是一个一层的房子,88平,380万,虽然是个一层, 但是在小区最里面,窗户后面并没有建筑物遮挡,光线非常好。每一个功能间都很宽敞,客厅的面积也很大,户型图看着一般,但实际看房感觉很非常不错。而且装修非常好,就是小红书里那种精美的装修,还能省十几万的装修费,节省装修时间。

金隅康惠园对口的小学是朝阳实验二小双桥分校,公立幼儿园是三间房幼儿园。

这套房子已经被我加入购物车了,前提是能谈下价格来。我可能会关注这个小区,尤其是金隅康惠园三号院。

总结一下优缺点吧。

优点:

1.楼龄非常新,即使持有十年再出手,到时候房龄也是相对较新的;

2.板楼,一梯两户,居住体验好;

3.房子户型好,格局好,朝南向的;

4.周围商圈很成熟,有万达、国泰.

缺点:

1.税费非常高,导致首付很高;

2.五环外,介意环线的可能有些纠结;

3.最大的缺点是距离地铁站太远了,至少要走15分钟。

3.双惠小区

双惠小区距离双桥地铁站600米左右,旁边有万达,商圈很成熟。

话说朝阳这边的小区周围的商圈都很成熟。

03年的楼房,也比较新,小区环境也不错。

这个小区价格还挺高的,都420万了,有楼层一般的小区,价格低一些。

这个户型看着挺一般的,实地看房后,感觉很大很宽敞。客厅很大,光线也还不错。但是420的话,我大概不会考虑这个小区,感觉不如金隅康惠园。

4.电建南苑

电建南院距离八通线传媒大学站600米,又往五环方向走了一站,近了这一站,看的房子贵了一些,房龄老了一些。这是2000年的房子。

对口的小学是中国传媒大学附属小学。

户型一般吧,不算好,也不算差,客厅比较小,大概也能放下沙发、电视后,再放个餐桌。

主卧朝南,客厅朝东,采光还可以。

建筑面积69平,报价375

这个小区的成交价大约在360-365万。

这个小区从环境、配套、价格等方面,对我都没有诱惑力。

5.定福庄西街

定福庄西街是我们看的最后一个小区,是98年的小区,比较老了。

距离八通线传媒大学站500米,对口的小学也是中国传媒大学附属小学。

天气特别好

小区环境有些差,地面也不平,楼道广告很多。中介说后期会改造,已经有几栋在改造了,刷墙、加外保温层、做绿化等等。

两居室的户型,很一般,不好不差。主卧小了一些。73平,360万。

最后两个小区放在一起总结一下:

1.两个小区都是传媒大学地铁站附近的,生活配套不错,周围餐饮、购物比较多;

2.电建南院比定福庄西街的房龄新一些,前者是2000年的房子,后者是98年的房子;

3.户型差不太多,电建南院的户型,各功能间分配更合适一些;

4.学校也都是上中传附小;

5.虽然我看的两个房子报价差不太多,但是定福庄西街成交价低一些。

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