这是北京买房系列的第二篇文章，上一篇写的丰台，这一篇还是写的南城。

周六沿着四号线大兴线，从新宫往南看，看了西红门、高米店北、高米店南附近的房子。其中新宫地铁站在丰台区，补充在了上一篇内容中。再往南我就没看了，通勤时间太长，以后换工作的局限性有些太大了。

之前看8号线南段的时候，还看过五福堂地铁站附近。

我的买房需求如下：

• 总价300-400万之间。
• 必须靠近地铁，一公里以内。因为没有车，只能依靠公共交通，地铁房总比非地铁房升值的希望和概率更大一些。
• 朝向：朝南或朝东均可，南北通透最佳。
• 不要求学区，周围有公立幼儿园和小学就好。
• 不考虑大一居，不考虑一居改两居，只考虑标准两居室。
• 不考虑顶层，一层可以考虑。

我的总结顺序是：星海家园星苑→星海家园月苑→郁花园一里→郁花园二里→保利茉莉公馆→新里西斯莱公馆→明悦湾。

这次看房是阴天，附的照片不是很亮。

对口的学校我就不一一介绍了，每个小区一公里左右都有公立的幼儿园和小学，学校质量都差不多，去大兴看房，主要考虑离地铁站远近、户型、房子的质量、小区环境。

如果是没有户口，通过社保买房的，可以考虑大兴，郊区的房子积分多一点。而且大兴的学校竞争不大，没有户口也能上家附近的小学。

1.星海家园星苑

星海家园我看了星苑和月苑，还有其他苑，我没看。星苑是04年的房子，月苑是06年的房子。距离西红门地铁站850米。

星海家园星苑都是6层的板楼，小区卫生状况还不错。

下图这种户型很多，76平左右，得房率很高。套内面积66平。从图中看，实际的使用面积，各个功能间加起来有55.5平了。报价在370左右（相对于这个户型来说，感觉报价还是高了）。

户型的缺点很明显，客厅太小，如果以后有了小孩，老人来看孩子，在客厅里就太局促了。卫生间的面积过大，真的特别特别大，写着5.7平，实际看的时候感觉卫生间非常空旷。

最后总结一下：

优点：

• 离地铁站近，800米左右；
• 总价低，首付在150左右差不多；
• 房龄是04年的，相对比较新。

缺点：

• 户型不好，客厅太小，卫生间太大，布局安排不合理；
• 客厅采光不好；
• 自采暖的，冬天需要花燃气费，最重要的是自采暖的不如集中供暖的暖和，冬天需要穿厚厚的睡衣（别问我怎么知道的，毕竟住过）。

在大兴不能考虑学校了，还是比市区差一些。这种小客厅的户型我可能先不考虑了。

另外我还看了本小区一个H户型的，下图这个，二楼，建筑面积84平，报价399万。

这个房子我们看着还是很满意的，户型很合适，但是带看的中介看了之后就说，这个房子不能买。因为这个房子旁边是做餐饮的底商，底商的房顶正好连着二楼。

然后中介打开窗户后，我们果真闻到了很大的油烟味以及噪音。中介说这种房子非常难卖，至少要低于市场价50万才有必要买。买了之后，一方面是影响以后出手，另一方面，卧室的窗户一直不能开，那么居住体验就太差了。

（我的带看中介还是很不错的，有硬伤的房子，他都会很坚决的告诉我们不要买。）

2.星海家园月苑

星海家园月苑是06年的房子，比星苑要新一些。

这个小区看了一套H户型的房子，两居室中最完美的户型，各功能间安排合理，84平，不过价格有点高，报价420万了。上一套的成交价是409万，也不便宜。基本情况和星苑差不多，就不多介绍了。

3.郁花园一里

郁花园我看了一套郁花园一里的，看了一套郁花园二里的。

怎么说呢，郁花园一里是96年的老房子，极小客厅的两居室。我是看完就pass掉了。

报价是355万，73平，上一套成交价是337万，这套房子，首付预算少的可以考虑，谈不到335万就算了。而且房子还需要重新装修，也是一个成本。

4.郁花园二里

郁花园二里是98年的，比一里新一点。离地铁站500米以内。

郁花园一里我看了一套面积66平，报价325万的房子。户型也是客厅光线不好。同样的户型成交了一套320的，适合预算低的上班族，离地铁站近，且首付很低。

对我来说，没有加上杠杆，我肯定是不考虑了。

5.保利茉莉公馆

保利茉莉公馆，2012年的房子，非常新，小区环境特别好，居住体验很不错。保利的房子，保利的物业，都不错。这个公馆我们很喜欢，不管是户型、小区环境还是地铁距离，我都很喜欢。

房子的户型也不错，客厅超级大。

我们看的这个缺点也非常明显：

看的是一个一楼，不太好，房子客厅正对着一个特别宽的路，风水不好。

价格不太合适，超过五环了，网签价374.4以内是普宅，注定了首付会很高。

目前满五唯一的房子少，要是喜欢这个小区，还得再盯着。

6.新里西斯莱公馆

西斯莱公馆，环境也是超级好，楼层比茉莉公馆低一些，总高15层的，居住更舒适一些。周围的生活配套也比茉莉好一些。对面是个商场绿地缤纷城，有物美超市。

这个是动静分离的户型，客厅超级超级大，家里来客人也不会觉得拥挤。两个卧室都是朝东的，采光非常好，卧室的面积正好，12平左右，非常合理。可惜它不满五。如果有满五唯一的房子，且价格不高，我会考虑这个小区。

7.明月湾

我当时去8号线五福堂站看的时候，房源很少，有些房子也不方便看，所以只看了明月湾的一套。

明月湾是离地铁站最近的小区，两三百米就到了。有一个379万，95平的三居室，客厅留的面积也不小，只是厨房是斜的，现在已经成交了，所以没办法截图了。只能看一下小区环境了。

不到400万买个三居室还是很合适的，而且离地铁站这么近。

ps：现在市场上房源少，大家不要慌张，去年疫情成交量一直走低，到去年年底才稍微恢复，从去年年底到今年三四月份，已经消耗了大量去年的房子，所以现在市场上房源少。我觉得可以等一等，买房可不能将就。要说房子涨价，也不会大涨，现在想搞经济，市场上的钱就不能过多往房市上流动。我感觉后面会是一直横盘的状态。