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发布于 2021-06-14 11:45
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北京刚需首房首贷买房记录(一)--丰台区

今年我们准备年底在北京买房了!

传说在北京买房需要掏空六个钱包,但是我们并没有六个钱包可以掏,都是我们毕业后一点一点攒的钱,平时不舍得吃不舍得喝......就想在北京有一个栖身的地方......

我们的首付预算是130-150万,总价在360-380万左右,但目前300-400万的房子都看。两个原因,一是二手房都有还价空间,二是我们想看看贵一点的房子,如果真的好很多的话,也可以咬咬牙,踮踮脚。

看房之前的第一步,梳理买房需求:

  • 必须靠近地铁,一公里以内。因为没有车,只能依靠公共交通,地铁房总比非地铁房升值的希望和概率更大一些。
  • 朝向:朝南或朝东均可,南北通透最佳。
  • 不要求学区,周围有公立幼儿园和小学就好。
  • 不考虑大一居,不考虑一居改两居,只考虑标准两居室
  • 不考虑顶层,一层可以考虑。

显然,这个预算不能考虑东西海,远郊一定不考虑(密云区、怀柔区、平谷区、延庆区)。顺义、房山、门头沟,暂时也不考虑,也有可能去看看。

我们的看房路线是丰台→大兴→朝阳→石景山→昌平→亦庄→通州。

由于我的工作单位在丰台,所以我优先看了丰台的房子。

接下来我按看房的时间顺序列一下我们踩过的小区:银地家园→天伦锦城→三环新城→和义西里→新华街→育芳园→金丰园→首经贸中街一号院→南庭新苑。

1.银地家园

这个小区是中介小哥哥推荐的,他说今年新开通的19号线,新发地站,就在这个小区附近。我们的预算正好能买这里的两居室。

我听完就心动了,新开的地铁线,非常有潜力的增值空间.......随即决定看房。

因为是第一次看房,环境差的,当时我就不想买这里了(后来看过更差的,觉得这里还不错,那是后话了)。

我们看的是银地家园A区,C区比A区好一些,B区最好。但是400万的预算只能买A区。

地上坑坑洼洼地,鞋里进小石子,地上也有很多积水。

小区花园的环境,花园里都是土,还有积水:

周围的生活配套也不行,不完善,菜市场倒是挺多,因为这附近就是新发地嘛,北京的菜篮子。

楼房的外观还是不错的。

这个小区最大的优点就是,公办幼儿园和公办小学都在小区里面,孩子不需要出小区,非常安全,送孩子非常方便。

幼儿园和小学分别是:丰台四幼和丰台五小银地分校,就在小区里面。丰台五小是丰台排名前两名的学校,但是这个是分校,远远达不到主校区的教学质量,有些中介会说这里是学区房,其实并不是。

丰台四幼丰台五小银地校区

除了小区环境不好之外,房子还有三个缺点,可能很容易被人忽视,但影响日后出手。

(1)距离地铁站太远了,我已经实测过了,1.2公里到小区门口,基本上达到了走路到地铁站的极限。这不能算是“地铁盘”,更不能称为“临地铁”,充其量就是“近地铁”。

(2)公摊太大了,80平的两居室,实际使用面积只有54平,公摊太大了。和同小区的68平的使用面积差不多大,价格差了80万。

80平的两居室,使用面积54平方,报价380-400万左右。

这个户型的次卧放一张单人床还好,如果放双人床,床的三面靠墙,只有一面能下床。

80平两居室

68平方的两居室,使用面积50平方,报价300-310万。

68平的两居室

(3)两居室所在的是三单元,但一二三单元是连通的,从一个门口进去。一二单元是开间。给大家看一下图,就知道了。有两排开间,我的位置后面是我看的两居室。

同一层楼,有这么多户开间,和宿舍一样,给我的感觉很不好,没有家的感觉,这个联排的开间,我实在不能接受。

2.天伦锦城

天伦锦城挨着银地家园,最近的地铁也是即将要开通的19号线,天伦锦城比银地家园离地铁站更远。

而且两居室的户型在小区的最里面,走到小区门口也需要至少五六分钟。目测距地铁站至少至少1.6公里,2公里都有可能(有机会再去一次的话,我会实际测量下,给出准确的数据)。

对口的小学是新发地小学,教学质量一般。

这个小区的环境非常不错,也很新。

户型也不错,朝东的,电梯房,客厅和卧室都比较大,建筑面积83平米,实际使用面积65平,公摊不算大。报价大约在380万左右。除了离地铁站有点远,其他的我都很喜欢。

3.三环新城

三环新城,是在南三环的位置,离10号线丰台站非常近。三环的位置,77平&400万以内的两居室,是不是诱惑力很大。

但是楼层低,中午12点去的,客厅的光线和下午四五点差不多,基本上没有阳光充足的时候。

大阳台占了十平米,只能从卧室进去,这么大的空间,如果是一间卧室多好,可惜是阳台;如果是客厅的阳台多好,可惜是卧室的阳台。

总结来说,阳光不充足、浪费空间大。

但是这种房子,一点都不愁卖,因为地段太好了。十号线丰台站,还在修高铁站,这里就是交通枢纽,去哪都方便。总结优势:三环的位置+交通枢纽。

4.和义西里

第二次看房,我们看了8号线南段的房子,去之前我仔细研究了北京地铁的规划,8号线今年年底贯通,对周围小区是很大的利好,这样去北城就不用换乘了。而且8号线的规划中,是要和10号线大红门站换乘的,目前换乘站还没开通。从和义地铁站到大红门地铁站只有两站,非常方便。

和义的房子实在是太老了,不实际去看,根本想象不到有多老。和义分为和义东里和和义西里,和义东里是八几年的房子,也有95年的,太老了,我们没去看。和义西里二区是08、09年的房子,价格有点高,也没有去看。我们主要看的和义西里三区和四区。

和义的两居室大多是H户型的房子,户型不错,南北通透,主卧和次卧的面积非常合理,客厅也很大。80平,价格在350-390万左右,不同楼层价格不一样。

和义西里四区:

和义西里四区是98、99年的房子。四区距离地铁站最近,大约300米左右。

小区乱搭乱建的现象非常严重,特别多的棚子,存放东西的棚子。小区老人比较多,遛狗的,溜鸽子的。

和义三里:

和义西里三区,是03、04年的房子,比四区新一点,价格也贵一点。离地铁站稍微远一些,大概六七百米。

和义西里的价格便宜,能忍受老小区的,可以看看这个地方。

目前合适的价位只有顶层了,因为20年底和21年初,卖出了很多套一层和中间层的房子。

如果喜欢这个地方,可以等新房源出来。

最后还是总结一下优缺点吧。

优点:户型方正+南北通透+离地铁站只有300米;

缺点:小区环境差,楼龄较老。

5.新华街三里

新华街附近的地铁站是9号线丰台南路,距地铁站600米左右,出小区门口就能看到地铁站。

新华街三里和新华街五里,我都看了。新华街的房子,不能只看户型,真的要实地去看,有些户型看着有朝东、朝南的窗户,非常不错,实际上被对面的墙挡住了,几乎不进阳光。

新华街在地铁丰台南路附近,对口的公立幼儿园是丰台第六幼儿园,对口的小学是丰台二小。

(带看的中介特别有意思,我问他这个小学好不好,他说很一般......)

周围的生活配套非常完善。我忘了拍照了,如果下一次还去看的话,我再拍几张周围的生活配套图片,供大家参考。

我看的都是70平左右的房子,户型都不太好,没有H户型的。只要是正规两居室我都看了。下面这种户型的比较多。

虽然是00年的房子,但是楼房比较新,楼的外观不错,小区环境也不错:

6.育芳园

育芳园的房子是86年的老房子,在首经贸地铁站附近算是便宜的了,成交价在375-400万不等,不好的楼层或者不太好的装修会便宜一些。距离首经贸地铁站450米左右。

虽然是老房子,都是央产房,建筑质量比一些零几年的房子还好。(这条是中介说的,无法证明,存疑)

育芳园对口的幼儿园是育芳双语幼儿园,小学是首经贸附小。

这个小区的户型都是下图这样的,老房子设计的时候就是更在意卧室,忽视了客厅,有的把厨房改成客厅,阳台改成厨房,客厅稍微大一点。客厅和卧室都很明亮。

图1.改进后的;图2.原始格局

我比较喜欢首经贸附近的房子,租房就住在这里,三环到四环的位置,离天坛医院就两站公交,离总部基地也近,离丽泽商务区也比较近。这附近的房子都很贵,只有年代比较早的房子才在预算之内。

如果你也喜欢首经贸的位置,能接受年代老的房子,可以选育芳园。如果你喜欢首经贸的位置,不能接受年代老的房子,能接受一居室,可以去看看万年花城的一居室,大一居可以改两居。

7.金丰园

首经贸附近还有一个小区是金丰园。金丰园距离10号线首经贸地铁站700米。

金丰园都是00—01年的房子,相对新一点。但是两居室的价格有点高,成交价420万+了。而且满五唯一的商品房不多,我看的几个都是满二。

金丰园对口的幼儿园是育芳双语幼儿园,小学是首经贸附小。

这个户型我看了看还不错,报价420万,还有谈价空间,但是中介小哥哥说顶层会漏雨,而且早上水有可能上不来,强烈不建议,遂作罢。

如果有3层以下的,且价格合适,我会考虑。

8.首经贸中街一号院

首经贸中街一号院,也叫万年花城回迁。我在这里租过房子,所以优缺点我都很清楚。75-89平的房子,价格都在420—450万左右这个已经超预算了,因为离得近,就看了看。

优点:

(1)离地铁站近,到地铁站大约700米左右;

(2)周围生活配套可以,附近有京客隆、天坛医院,口腔医院在建;

(3)对口的小学是北京小学万年花城分校。

缺点:

(1)20层的塔楼结构,三梯12户,人口密度大;

(2)户型不太好,主卧面积过大,次卧面积太小,朝向不太好;

(3)自采暖,用壁挂炉采暖,花的是燃气费,不过每年都有采暖补贴。和市政供暖的温度绝对不一样,冬天需要穿厚厚的睡衣;

(4)电梯经常有故障,三部电梯轮流维修,我男朋友被困在电梯里过,卡在一层和二层之间,他当时都吓坏了;

(5)小区是回迁房,老人居多,养狗的人特别多,路上经常看到狗屎,电梯里经常有狗尿的味道,这个我真的找不到文雅的词,来形容那种味道。

9.南庭新苑

南庭新苑在4号线新宫站,距离新宫站900米左右。

新宫地铁站是我比较关注的,新建的19号线一期,新宫是始发站。二期不确实啥时候建,所以较长一段时间都是始发站。而且4号线再这一站也有首发车。

南庭新苑分南区和北区。房子是09年建的,楼的外立面还可以,小区环境挺差的,我没有在小区里转,但是据知友们反馈说小区环境特别差、物业管理不行。

户型还可以,不是最优的户型,也还可以了。卧室、客厅、厨房、卫生间的面积都比较合理,也没有浪费面积,公摊很小。

南庭新苑附近的小学和幼儿园挺多的,据中介说,一般都上北京市教育科学研究院丰台学校,从幼儿园到中学,一贯制教育。

现在房源很少,我看了两套,一套338万,满五唯一的二类经济适用房,有很高的税费。另一套是358万,满二不满五,而且原值很低,92万,所以增值税会很贵。

听中介说,满五唯一的商品房,成交价已经达到380万了。而且出来一周就能卖出去。

ps: 这个火爆的情况不是只有这个小区这样,我今年4月份以后看的房子,每个小区的房源都很少很少。但是大家不要过度紧张,去年疫情成交量一直走低,到去年年底才稍微恢复,从去年年底到今年三四月份,已经消耗了大量去年的房子,所以现在市场上房源少。我觉得可以等一等,买房可不能将就。

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