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编辑于 2021-06-14 15:13
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北京刚需首房首贷买房记录(二)--大兴区


这是北京买房系列的第二篇文章,上一篇写的丰台,这一篇还是写的南城。

周六沿着四号线大兴线,从新宫往南看,看了西红门、高米店北、高米店南附近的房子。其中新宫地铁站在丰台区,补充在了上一篇内容中。再往南我就没看了,通勤时间太长,以后换工作的局限性有些太大了。

之前看8号线南段的时候,还看过五福堂地铁站附近。

我的买房需求如下:

  • 总价300-400万之间。
  • 必须靠近地铁,一公里以内。因为没有车,只能依靠公共交通,地铁房总比非地铁房升值的希望和概率更大一些。
  • 朝向:朝南或朝东均可,南北通透最佳。
  • 不要求学区,周围有公立幼儿园和小学就好。
  • 不考虑大一居,不考虑一居改两居,只考虑标准两居室
  • 不考虑顶层,一层可以考虑。

我的总结顺序是:星海家园星苑→星海家园月苑→郁花园一里→郁花园二里→保利茉莉公馆→新里西斯莱公馆→明悦湾。

这次看房是阴天,附的照片不是很亮。

对口的学校我就不一一介绍了,每个小区一公里左右都有公立的幼儿园和小学,学校质量都差不多,去大兴看房,主要考虑离地铁站远近、户型、房子的质量、小区环境。

如果是没有户口,通过社保买房的,可以考虑大兴,郊区的房子积分多一点。而且大兴的学校竞争不大,没有户口也能上家附近的小学。

1.星海家园星苑

星海家园我看了星苑和月苑,还有其他苑,我没看。星苑是04年的房子,月苑是06年的房子。距离西红门地铁站850米。

星海家园星苑都是6层的板楼,小区卫生状况还不错。

下图这种户型很多,76平左右,得房率很高。套内面积66平。从图中看,实际的使用面积,各个功能间加起来有55.5平了。报价在370左右(相对于这个户型来说,感觉报价还是高了)。

户型的缺点很明显,客厅太小,如果以后有了小孩,老人来看孩子,在客厅里就太局促了。卫生间的面积过大,真的特别特别大,写着5.7平,实际看的时候感觉卫生间非常空旷。

最后总结一下:

优点:

  • 离地铁站近,800米左右;
  • 总价低,首付在150左右差不多;
  • 房龄是04年的,相对比较新。

缺点:

  • 户型不好,客厅太小,卫生间太大,布局安排不合理;
  • 客厅采光不好;
  • 自采暖的,冬天需要花燃气费,最重要的是自采暖的不如集中供暖的暖和,冬天需要穿厚厚的睡衣(别问我怎么知道的,毕竟住过)。

在大兴不能考虑学校了,还是比市区差一些。这种小客厅的户型我可能先不考虑了。

另外我还看了本小区一个H户型的,下图这个,二楼,建筑面积84平,报价399万。

这个房子我们看着还是很满意的,户型很合适,但是带看的中介看了之后就说,这个房子不能买。因为这个房子旁边是做餐饮的底商,底商的房顶正好连着二楼。

然后中介打开窗户后,我们果真闻到了很大的油烟味以及噪音。中介说这种房子非常难卖,至少要低于市场价50万才有必要买。买了之后,一方面是影响以后出手,另一方面,卧室的窗户一直不能开,那么居住体验就太差了。

(我的带看中介还是很不错的,有硬伤的房子,他都会很坚决的告诉我们不要买。)

2.星海家园月苑

星海家园月苑是06年的房子,比星苑要新一些。

这个小区看了一套H户型的房子,两居室中最完美的户型,各功能间安排合理,84平,不过价格有点高,报价420万了。上一套的成交价是409万,也不便宜。基本情况和星苑差不多,就不多介绍了。

3.郁花园一里

郁花园我看了一套郁花园一里的,看了一套郁花园二里的。

怎么说呢,郁花园一里是96年的老房子,极小客厅的两居室。我是看完就pass掉了。

报价是355万,73平,上一套成交价是337万,这套房子,首付预算少的可以考虑,谈不到335万就算了。而且房子还需要重新装修,也是一个成本。

4.郁花园二里

郁花园二里是98年的,比一里新一点。离地铁站500米以内。

郁花园一里我看了一套面积66平,报价325万的房子。户型也是客厅光线不好。同样的户型成交了一套320的,适合预算低的上班族,离地铁站近,且首付很低。

对我来说,没有加上杠杆,我肯定是不考虑了。

5.保利茉莉公馆

保利茉莉公馆,2012年的房子,非常新,小区环境特别好,居住体验很不错。保利的房子,保利的物业,都不错。这个公馆我们很喜欢,不管是户型、小区环境还是地铁距离,我都很喜欢。

外人进不去,需要登记楼很高很新小区环境

房子的户型也不错,客厅超级大。

462万

我们看的这个缺点也非常明显:

看的是一个一楼,不太好,房子客厅正对着一个特别宽的路,风水不好。

价格不太合适,超过五环了,网签价374.4以内是普宅,注定了首付会很高。

目前满五唯一的房子少,要是喜欢这个小区,还得再盯着。

6.新里西斯莱公馆

西斯莱公馆,环境也是超级好,楼层比茉莉公馆低一些,总高15层的,居住更舒适一些。周围的生活配套也比茉莉好一些。对面是个商场绿地缤纷城,有物美超市。

对面的商超

这个是动静分离的户型,客厅超级超级大,家里来客人也不会觉得拥挤。两个卧室都是朝东的,采光非常好,卧室的面积正好,12平左右,非常合理。可惜它不满五。如果有满五唯一的房子,且价格不高,我会考虑这个小区。

425万

7.明月湾

我当时去8号线五福堂站看的时候,房源很少,有些房子也不方便看,所以只看了明月湾的一套。

明月湾是离地铁站最近的小区,两三百米就到了。有一个379万,95平的三居室,客厅留的面积也不小,只是厨房是斜的,现在已经成交了,所以没办法截图了。只能看一下小区环境了。

不到400万买个三居室还是很合适的,而且离地铁站这么近。

ps:现在市场上房源少,大家不要慌张,去年疫情成交量一直走低,到去年年底才稍微恢复,从去年年底到今年三四月份,已经消耗了大量去年的房子,所以现在市场上房源少。我觉得可以等一等,买房可不能将就。要说房子涨价,也不会大涨,现在想搞经济,市场上的钱就不能过多往房市上流动。我感觉后面会是一直横盘的状态。

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